“选择线下摇号选房模式，核心是基于前期充足的排卡、认筹客户基础。”
北京商报记者丨李晗
开盘热销、案场人气高涨、置业顾问同步对接多组客户……刚刚过去的3月，北京新房市场迎来2026年以来最为显著的回暖。
据北京商报记者统计，3月北京共有4个新项目集中入市，嘉棠璟樾、中海玖树满和等项目均采用近年来较为少见的线下摇号选房方式开盘。其中，嘉棠璟樾开盘当日销售额达30亿元，去化率达六成；中海玖树满和开盘当日销售近400套房源，去化率超八成。从3月新房成交结构来看，市场呈现明显面积段分化特征，90—160平方米户型占据成交主力，合计占比超六成。
北京商报记者统计发现，4月1日北京新房单日网签量达2375套，相当于2025年4月全月网签总量的69.53%。业内人士认为，政策利好与优质项目入市共同推动市场回暖，二季度市场有望延续复苏，但结构性分化格局仍将持续。
新盘重启线下摇号开盘
“开一个盘，火一个盘”，这是2026年3月北京新房市场的真实写照。据了解，3月北京新房市场先后有4个项目集中开盘，开盘节奏有序推进：3月22日，嘉棠璟樾项目率先启动开盘；3月25日，中海玖树满和紧随其后入市；3月29日，国贤府PARK与未来城.星寰时代两大项目同日开盘，形成集中推盘热潮。
北京商报记者了解到，与以往多数开发商采用的线上选房、顺开自然开盘等模式不同，本次开盘的嘉棠璟樾、中海玖树满和及国贤府PARK三大项目，均采用线下摇号选房的方式举行开盘仪式，成为本次北京新房市场回暖的显著特征。
“选择线下摇号选房模式，核心是基于前期充足的排卡、认筹客户基础。”嘉棠璟樾项目营销总监邓辉表示，该项目开盘前累计排卡量超700组，缴纳10万元认筹金的意向客户达400余户，坚实的蓄客基础，为线下摇号开盘提供了有力支撑。
同样采用线下摇号开盘的中海玖树满和项目，该项目负责人表示，官方定调“着力稳定房地产市场”的政策基调，政策红利持续释放推动购房者置业信心稳步回升，3月北京新房市场加速回暖，迎来“小阳春”行情。数据显示，该项目案场到访人数累计达9600组，市场热度持续攀升。
案场到访量的大幅增长，直接带动认筹排卡客户数量提升。中海玖树满和项目负责人补充道，开盘前该项目诚意登记认筹客户达750组，为保障选房环节的透明度与公平性，项目方特意采用现场摇号机制，以随机抽取的方式确定最终选房顺序，切实维护购房者权益。
邓辉进一步强调，当前房地产市场处于深度调整期，多数项目为控制成本、简化流程，已逐步放弃线下选房模式，而嘉棠璟樾选择重启线下摇号选房，初衷便是通过这种公开、透明的方式，向客户与市场传递行业发展信心，助力市场预期稳步修复。
不难看出，充足的客户基础是项目选择线下摇号开盘的核心前提。记者了解到，国贤府PARK项目的湖岛生活体验馆及样板间于3月14日正式开放，截至3月29日开盘，15天内累计到访客户超5000组，旺盛的市场关注度成为该项目采用线下摇号开盘的坚实底气，也印证了北京新房市场改善型需求的集中释放。
上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，3月北京新房项目集中线下摇号开盘，彰显新房市场信心回暖。政策层面，全国两会明确“稳楼市”导向，确立“控增量、去库存、优供给”路径，带动购房者入市意愿增强。市场层面，嘉棠璟樾等项目到访与排卡热度高涨，为线下摇号奠定蓄客基础。该模式重启传递出产品稀缺性与价值确定性信号，有助于稳定预期，也示范了“以需定供”的良性开发模式，为行业提供可参照路径。
多盘首开去化超五成
“从家中前往项目途中一路畅通，未曾出现拥堵情况，没想到在地下停车场却遭遇了20分钟的拥堵，电梯更是排队等了4趟才顺利抵达活动现场。”参与嘉棠璟樾项目线下摇号选房的准业主耿然，向其置业顾问安然吐槽道。据耿然介绍，从广安门驱车前往位于丽泽商务区的选房活动现场，全程仅耗时17分钟，地下车库拥堵20分钟与沿途的顺畅形成了鲜明对比。
尽管已提前做好现场人流量较大的心理准备，但经历了地下车库的拥堵后，耿然进入选房会场时，仍被现场的火爆景象所震撼。在嘉棠璟樾选房活动正式开始前30分钟，会场内已座无虚席，可供站立的区域也所剩无几。据耿然目测，线下选房现场配备了至少300个座椅，到场人数则超过700人。
耿然告诉北京商报记者，早在今年1月嘉棠璟樾案场开放初期，她便作为首批访客完成了登记。由于当时无需缴纳任何费用，耿然签订了来访客户意向登记表，并参与了项目推出的“日进斗金”优惠累积计划，提前锁定了购房优惠资格。
作为项目的早期意向客户，耿然坦言，最初到访时仅持观望态度，参与登记、锁定优惠的初衷只是“先占住优惠名额”，并未明确购房意向。
据耿然回忆，首次到访时，嘉棠璟樾案场人气尚可但未达到火爆程度；仅时隔一个月，她再次前往售楼处咨询时，最初接待她的置业顾问安然已需同时对接5组客户，案场到访热度的提升可见一斑。耿然表示，案场日益高涨的人气，加之“日进斗金”优惠带来的实际利好，最终促使她下定决心完成置业。
邓辉表示，该项目全盘共规划440套房源，开盘当日通过线下摇号选房的方式，成功签约266套，开盘去化率达60%，签约总额达30亿元，实现了开盘即热销的良好成绩。
除嘉棠璟樾外，同样采取现场摇号选房模式的中海玖树满和项目，开盘当日也迎来热销。该项目负责人介绍，3月25日开盘当天，现场到场人数约1350人，项目推出的474套房源当场销售390套，去化率高达82.28%，房源均价约为5.15万元/平方米，市场认可度颇高。
此外，位于昌平区的中建国贤府PARK和未来城.星寰时代两个项目，开盘即实现超55%去化。其中，中建国贤府PARK开盘当日销售467套房源，去化率达56.13%；未来城.星寰时代首开即认购389套，去化率超过60%。
改善型需求已成市场主导
在新开盘项目持续热销的带动下，北京各开发商纷纷发布在售项目热卖海报，进一步释放市场积极信号，推动交易热情回升，为北京新房市场回暖再添动力。
北京商报记者梳理发现，3月北京多个重点项目成交表现亮眼：中海寰宇未来、未来之境两个项目合计销售房源58套，成交金额约3.79亿元；招商蛇口（001979）朝棠揽阅项目单月销售135套，仅3月31日当日成交额便达1.2亿元；臻澐项目同期热销37套；保利发展（600048）北京区域3月任务完成率达154%，业绩完成率达111%……头部企业表现突出，成为市场回暖的重要支撑。
中指研究院企业研究总监刘水表示，从区域分布来看，3月北京开盘的4个新房项目中，2个位于昌平区、1个位于通州区，这些项目均以刚需、刚改类产品为主力，精准契合市场主流需求，凭借高性价比成功撬动交易市场。
根据中指研究院数据，2026年一季度，北京商品住宅(不含保障房)高面积产品成交套数占比为7.7%，同比上升2.3个百分点，其中200—300平方米产品成交占比提升较大；中高面积段产品成交套数占比为69.8%，同比下滑2.3个百分点；中低面积段产品成交套数占比为22.5%，与去年同期基本持平。
中指研究院北京企业分析师赵战胜表示，从成交结构细分来看，90—120平方米、120—160平方米户型已成为北京商品住宅成交主力，套数占比分别为36.6%与26.5%，两大面积段合计占比达63.1%。随着新房市场供应结构持续向改善型产品倾斜，叠加高品质住宅产品力不断提升，改善型购房需求逐步释放，推动新房成交面积段整体上移，大户型产品成交占比相应提高。
在新开盘项目与在售项目的共振发力下，春节假期后，随着积压需求的释放、叠加优质项目入市等影响，北京新房市场成交出现边际改善，3月成交量明显回升。
赵战胜分析指出，从周度数据来看，春节假期后，新房市场快速修复，成交规模连续五周环比增长，3月第四周(3月23日—29日)新建商品住宅成交13.62万平方米，刷新2026年以来单周新高，小阳春行情显现。
合硕机构首席分析师郭毅表示，3月完成网签的房源，认购行为多发生在2月及此前。受今年春节时间较晚影响，当前市场热度较高的项目中，仅中海玖树满和等少数项目认购转网签效率较快，其余项目网签集中在4月完成。
北京商报记者注意到，4月1日，北京新建商品住宅单日网签量达2375套。对比2025年同期数据，单日成交量已占到2025年4月全月网签总量的69.53%。
刘水表示，今年一季度，核心城市楼市呈现点状修复态势，北京作为核心城市率先实现市场回暖。展望二季度，在“好房子”项目入市及传统旺季叠加带动下，核心城市新房及二手房成交量有望得到支撑，但整体市场仍处于筑底期，分化态势预计将延续。
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